附件2

广西壮族自治区专用通信局

物业管理服务在线询价需求

一、项目名称：

广西壮族自治区专用通信局物业管理服务

二、项目概况：

广西壮族自治区专用通信局位于南宁市越秀路6号，局办公大院占地10000平方米，院内建筑物有办公大楼1栋以及办公大楼楼后饭堂1间、楼后维护器材库房2间（一大一小）。其中，办公大楼总建筑面积6188.14平方米，楼后饭堂总建筑面积220平方米，楼后维护器材库房（大）总建筑面积680平方米，楼后维护器材库房（小）总建筑面积80平方米。物业管理服务中标供应商（下称“物业方”）负责局办公大院内公共区域的物业管理服务（包括保洁、绿化养护、水电等共用设施设备维护等），根据广西壮族自治区专用通信局（下称“业主方”）的实际情况制定完善的物业管理制度、管理岗位操作章程和工作计划，业务上接受业主方的监督和检查，并有权按业主方委托对违反物业管理制度规定的行为进行处理。

（一）公共区域保洁范围（详细情况自行现场勘察）

1、办公大楼：

（1）负一楼:含中部电梯厅、中部及西侧楼梯间、东侧车库。

（2）一楼:含中部大堂（电梯厅）、中部及西侧楼梯间、西侧大厅及走廊、西侧男女卫生间、西侧值班用厨房。

（3）二楼:含中部大厅（电梯厅）、中部及西侧楼梯间、办公区走廊、办公区男女卫生间、办公区茶水间、办公区小会议室1间。

（4）三楼:含中部电梯厅、中部及西侧楼梯间、办公区走廊、办公区男女卫生间、办公区值班用淋浴室、办公区小会议室1间。

（5）四楼:含中部电梯厅、中部及西侧楼梯间、办公区走廊、办公区男女卫生间、办公区值班用淋浴室。

（6）五楼:含中部电梯厅、中部及西侧楼梯间、办公区走廊、办公区男女卫生间、办公区茶水间、办公区小会议室1间、办公区领导办公室4间、办公区接待室2间、东侧大会议室1间。

（7）六楼:含中部电梯厅、中部及西侧楼梯间、西侧五楼屋面。

（8）东侧六楼屋面（含楼梯间）。

2、楼后饭堂内的就餐大厅。

3、楼后维护器材库房（一大一小）。

4、办公大楼楼前广场。

5、局办公大院内东西两侧下坡道及办公大楼楼后道路。

（二）公共区域绿化养护范围（详细情况自行现场勘察）

1、局办公大院内绿化带各种花草树木的养护。

2、办公大楼楼后停车场生态停车位草皮的养护。

（三）局办公大院内的属于物业管理的共用设施设备包括给排水系统、照明系统（详细情况自行现场勘察）。

（四）业主方可在局办公大院内向物业方提供物业办公用房1间（约23平方米）。

三、服务需求：

（一）保洁管理

1、保洁时间为每个工作日的07:30-11:30，14:30-18:00。

2、局办公大院内公共区域要保持清洁，无纸屑、烟头等废弃物。办公大楼内走廊、电梯厅、楼梯间等人员走动频繁的公共区域要加强巡回保洁，发现废弃物应在1小时内清理，雨天地面要随脏随拖。院内各区域保洁项目、标准及频率如下表：

区域	项 目	标 准	频 率

办公大楼

1-6楼

及负一楼

公共区域

卫生间、茶水间、

值班用淋浴室和厨房	无污渍、无灰尘、无痕印、无蜘蛛网、

无异味	随时
地面（含走廊、电梯厅、楼梯间、楼顶屋面）	无垃圾、无积水	每天一次
会议室、接待室、

局领导办公室	地面干净、办公家具表面无明显灰尘	每天一次
一楼中部大堂及西侧大厅接待用沙发及茶几	表面无明显灰尘	每天一次
栏杆	无灰尘、无蜘蛛网	每天一次
楼梯间扶手	无灰尘、无蜘蛛网	每天一次
电梯	地毯	无垃圾、无污渍、无发霉	每天一次
轿箱	无污渍、无异味、无蜘蛛网、无痕印	每天二次
垃圾桶	无污渍、无异味	每天二次
玻璃门、

木制和钢制防火门	目视洁净、无污渍、无灰尘、无痕印	每周一次
消防栓	无污渍、无灰尘、无痕印、无蜘蛛网、	每周一次
各类指示牌	无灰尘	每周一次
公共窗台	无污渍、无灰尘、无痕印、无蜘蛛网	每周二次
公告栏	洁净、无污渍、无灰尘	每周二次
信报箱	无污渍、无灰尘、无痕印、无蜘蛛网	每周二次
天花板吊顶、吸顶灯	无污渍、无灰尘、无蜘蛛网	每月一次
应急灯	无灰尘	每月一次
各种管 道	排污管	无灰尘、无蜘蛛网	每季一次
消防管
每季一次

办公大楼

外围

公共区域

办公大楼

外围

公共区域	饭堂卫生间	无污渍、无灰尘、无痕印、无蜘蛛网、

无异味	随时
路面（含楼前广场、院内东西两侧下坡道及楼后道路）	无积水、无垃圾	每天一次
户外垃圾桶	无污渍、无异味	每天一次
绿化带	无明显垃圾	每天一次
维护器材库房	地面无垃圾、无污渍	每天一次
饭堂内就餐大厅	地面无垃圾、无污渍，餐桌表面无明显灰尘及污渍	每天二次
路灯	无灰尘、无蜘蛛网	每周一次
各种管道	无积尘、无蜘蛛网	每周一次
排污井盖	无蜘蛛网、排水及时	每周一次
单车棚	无灰尘、无蜘蛛网	每周一次
外围栏杆	无灰尘、无蜘蛛网	每周二次
3、按照南宁市对垃圾分类的相关规定对局办公大院内的可回收物、其他垃圾进行收集、分类、清运，负责与环卫站签订局办公大院生活垃圾外运协议，生活垃圾外运费用由物业方承担。

4、局办公大楼内各办公室以及电梯厅等公共区域、楼前广场、楼后维护器材库房、楼后饭堂内就餐大厅以及饭堂旁分类垃圾站均已设置分类垃圾桶，每个工作日需收集、分类、清运一次垃圾，进行垃圾处理时均需装袋。

5、局办公大院内公共区域卫生间、电梯轿厢、玻璃门和防火门每个工作日至少进行一次消毒灭菌，特殊情况或特殊时期需按实际加强消毒频次。

6、每个工作日及时检查更换局办公大院内公共区域卫生间的卷筒纸、擦手纸、洗手液、垃圾袋，并及时补充业主方处级以上领导办公室和各楼层会议室的手抽卫生纸。

7、日常清扫保洁卫生中消耗的物料和工具、劳保用品由物业方承担。

8、负责局办公大院内灭“四害”（苍蝇、蚊子、老鼠、蟑螂）工作。其中，下水道、绿化带的集中消杀4次/年，通常每季度1次，老鼠、蟑螂则随见随灭。

9、排水管、下水道等室内外沟渠保持通畅、无溢流，化粪池、沉沙井无超量淤积，可正常使用。化粪池、沉砂井每年清理4次，通常每季度1次。

10、配合业主方完成局办公大院内的保洁临时性任务。

（二）绿化养护管理

1、绿化养护时间为每个工作日的8:00—12:00，14:30—18:00。

2、负责局办公大院内绿化带的各种花草树木以及生态停车位草皮的修剪、养护、补种、浇灌、施肥、松土、防涝、防冻、移植等工作。绿化带和生态停车位日常需保持无枯枝、落叶、杂草，每次修剪工作完成后应及时清运修剪产生的枯枝、落叶、杂草等园林废弃物。养护工作所需工具、肥料、农药、劳保用品费用由物业方承担。如因物业方养护和管理不到位导致出现花草树木枯死等情况，由物业方负责恢复。具体养护标准如下：

（1）草坪（含生态停车位草皮）:做到及时修剪，高度控制适宜；适时适量浇水施肥，肥不伤草，长势良好，保持青绿无枯黄；经常清除杂草，无明显杂草、无秃斑、无踩踏破坏；土壤不板结、龟裂、平整雅观、无坑洼积水现象。通常每年修剪4次（即每季度1次），如遇植物生长茂盛季节，则根据实际情况，由业主方提出要求，物业方负责实施修剪。

（2）乔木生长旺盛，枝叶健壮，树形美观，适时修剪，做到无病虫害枝及枯枝；每年10月份进行1次树干石灰刷白，刷白高度约为1.2米，刷白应均匀细致，树皮的裂隙应全部粉刷。

（3）院内道路旁灌木(含绿篱):及时拔除死苗、补植缺株、更换衰败的植株。适时适量浇水、松土、施肥、除草，做到树木不缺水，不满盘、不攀缠植株，基部土面不板结，覆土平整，肥不露土，无杂草滋生；适时修剪，做到无死树枯枝、冗长枝叶，无钉挂物、缠绕物、树冠匀称，形态整齐，造型优美；无明显病虫害。

（4）地栽花卉：花卉生长良好，花繁叶茂，无缺苗、死苗，无明显残花、黄叶枯叶，无高出花面杂草，无石块、垃圾；花盆摆放整齐美观，盆内无杂物；地栽花生长良好，无杂草，无斑秃，无缺水缺肥干旱现象，无明显病虫害。

（5）施肥频次：灌木(含绿篱）施肥一般一年3-4次；乔木施肥一般一年1-2次。施肥种类及施肥量应根据植物种类、生长周期等具体情况进行适当调整，防止出现缺肥或过量施肥的情况。

（6）如无特殊情况，每年灭“四害”时（4次/年）一并在绿化带喷洒药物，预防及杀治病虫害。如遇绿化带虫害严重等特殊情况，则随见随灭。

3、配合业主方完成领导办公室、各楼层电梯厅、办公区走廊的绿植及盆景的摆放。

4、配合业主方完成局办公大院内的绿化临时性任务。

（三）水电等共用设施设备维护管理

1、水电等共用设施设备维护时间为每个工作日的8:00至12:00，14:30至18:00。

2、每个工作日至少1次对水电等共用设施设备进行巡检，做好日常巡检记录，保证水电等共用设施设备运行正常，排除故障及时。巡检中发现共用设施设备或建筑物出现危及人身安全的情况，未安排修理前应及时设置明显警示标志，避免出现安全事故。小修费用（含相关劳保用品费用）由物业方承担，中大修费用由业主方承担。

3、给排水系统管理服务要求：

（1）水龙头和阀门开闭灵活，系统密封良好，定期进行检查，管道无跑、冒、滴、漏现象，损坏及时修复。更换的水龙头和阀门须为全新，且为符合国家有关节能规定的产品，费用由物业方承担。

（2）巡检时发现水表读数异常，需及时通知业主方，并配合业主方排查读数异常原因。

（3）排水系统通畅，办公大楼内及楼前广场、楼后场地无积水、浸泡发生。

（4）办公大楼负一楼水泵房内的高压水泵和生活水箱以及楼顶的生活水箱有严密的管理制度措施。保持水箱周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。

（5）负责联系有专业资质的服务机构对办公大楼内总容量为25立方米的生活水箱进行清洗消毒（2次/年），费用由物业方承担。

（6）因故停水提前通知业主方。

4、照明电器和供配电系统管理服务要求：

（1）负责局办公大院内的照明灯具、开关、插座的维修和更换，损坏及时修复。更换的照明灯具、开关、插座须为全新，且为符合国家有关节能规定的产品，费用由物业方承担。

（2）供配电系统出现停电故障，物业方需配合业主方排查故障原因，维修由业主方负责。

5、负责房屋门窗日常维护及小修管理工作，及时维修损坏的把手、锁芯、活页等，费用由物业方承担。

6、空调室内机的滤网免费清洗4次/年。

7、局办公大院内的电梯、消防系统、建筑智能化系统、空调系统等设施设备业主方另请专业公司负责维保，物业方在巡检时发现上述设施设备出现故障，应在发现故障后立即向业主方报告，并免费配合业主方联系的维保单位跟进修复。

8、免费配合业主方指定的零星基建及修缮服务供应商做好局办公大院内零星基建及修缮工程的随工。

（四）其他服务要求

1、免费配合做好业主方办公大院内其他临时性服务工作，包括局办公大院大门的国旗、横幅、灯笼等的升降、悬挂、回收，以及少量办公桌椅等物件在院内的搬移等）。

2、配合业主方进行工作量大的搬移、清运工作，以及拆洗窗帘和会议室桌布，小修以上的建筑、供电线路、供水管道局部零星维修工作，费用由业主方另行支行。

3、供水、供电等市政设施相关专业单位对接入业主方办公大院内的有关管线设施进行维修养护时，物业方需提供必要的协调和管理。

4、合同到期后，参与业主方及下一期物业管理服务中标单位对本物业的接管验收和管理责任移交工作。

5、法规和政策规定的物业管理公司的其它事项以及经双方合作期间再协商的有关事宜。

（五）各岗位人员配置要求

物业方聘用员工必须符合国家法律、政策的有关规定，对员工的疾病和人身安全负责，发生的劳资纠纷和安全事故由物业方负责。本次采购按服务范围、服务内容、服务要求配置符合相关要求的人员，各岗位人员配置要求至少如下：

1、项目经理兼水电管理人员1名，熟悉物业管理服务流程，负责制定日常工作计划和方案，统筹安排各项日常工作，负责制订各项必要的应急预案并组织人员学习和演练。审核、制定年度工作计划、员工培训计划，批准季度、月、周工作计划，检查落实工作执行情况。发现问题及时处理，对工作质量和进度负总责。并负责与业主方日常工作联系，对业主方提出的建议和要求及时响应，并进行实施和改进。持有电工作业操作证，身体健康，具有法定上岗资格。

2、保洁人员4人，身体健康，具有保洁和消杀经验。

3、绿化及设施管理人员1人，身体健康，具有较好的园艺专业技术。

4、物业方人员必须足额配置，如有调整需经过业主方同意方可调整。如物业方未按业主方要求配齐相关工作人员或因员工提出辞职后导致的缺员，其中，项目经理兼水电管理人员补员期为7天，其他人员5天，物业方补员期内不能影响合同约定向业主方提供的服务内容及质量。物业方超期未能及时补员，业主方有权按所缺人员的数量及相关费用标准从当季物业管理费中扣除。

（六）物业服务档案、资料管理

负责物业服务档案及资料的归档管理，保证各类档案、资料完整，便于工作查询，每年一次将当年全部档案资料移交业主方。

（七）物业管理标准

1、物业管理标准执行《中华人民共和国物业管理条例》《全国城市物业管理示范小区、大厦考评标准》以及物业管理服务合同的有关约定。如投标书中有关指标超出上述标准，以投标书为准。

2、保洁合格率达95%（受自然灾害等不可抗力影响除外）。

3、绿化存活及完好率达95%（受自然灾害等不可抗力影响除外）。

4、水电等共用设施设备正常运行率达95%（受自然灾害等不可抗力影响除外）。

5、合同约定管理范围内无重大安全责任事故。

6、业主方人员对物业方提供的服务满意率不低于90%。

（八）物业管理服务项目检查与考核

1、物业方应制定具体的质量保证措施以确保履行相关服务承诺。如物业方服务质量未达到合同约定目标，业主方书面提出整改通知，累计提出达三次，物业方未按要求及时整改的，业主方有权终止合同，由此造成业主方经济损失的，物业方应给予赔偿。

2、业主方定期和不定期地对物业方管理服务进行检查和抽查，检查记录和整改时限反馈物业方，并每月对相应内容的检查结果进行考核。

3、所有物业服务人员必须遵守工作管理与考核制度，认真履行岗位职责，并严格执行业主方制定的所有规章制度，接受业主方的监督、管理，维护业主方的利益。

4、业主方在遇到应急突发事件时，有直接管理、设置和调整物业方所有在业主方工作的员工岗位的权力；平时有权要求物业方及时更换不服从管理、违纪或其他原因不适合继续在业主方工作的员工。

5、物业方应加强在业主方工作的员工的法纪教育和制度管理，禁止在岗从事其他工作，并列入考核。

6、由于物业方原因造成人员伤亡事故或业主方设施损坏的，由物业方负责。

7、物业方应严格遵守业主方的保密及安全相关规章制度，上岗前必须与业主方签订《自治区专用通信局保密承诺书》，保守业主方一切信息和秘密，不复印,不向任何第三人泄露因物业管理获得的业主方所有信息。凡因物业方原因造成业主方信息和秘密外泄，物业方及其直接责任人承担有关刑事责任和民事赔偿责任。

（九）付款方式

从签订合同后当季开始，业主方以银行转账方式于每季中月25日前将当季的物业服务管理费划拨到物业方指定银行账户上。

四、商务条款

（一）合同签订时间：自中标通知书发出之日起7个工作日内。

（二）服务期限：自签订合同之日起2年期。

（三）提交服务时间：物业方必须于签订合同后7日内入驻南宁市青秀区越秀路6号广西壮族自治区专用通信局，做好相关移交手续，并做好包括设施及设备的看守、保洁工作。

（四）提交服务地点：南宁市青秀区越秀路6号广西壮族自治区专用通信局。

（五）售后服务要求

处理问题响应时间要求：物业方应向业主方人员公示服务电话，以便受理业主方人员的报修和投诉。物业方在工作时间内接到业主方人员的报修通知，紧急情况要求10分钟内到位处理，非紧急情况要求30分钟内到位处理。投诉须在1天内予以答复处理。物业方应有完善的报修和投诉处理记录，并有回访制度。

五、投标报价要求

（一）参与投标的供应商应无不良信用记录，需提供“信用中国”官方网站出具的投标人的信用报告复印件（加盖公章）。

（二）投标方根据业主方的项目概况、服务需求、商务条款及现场勘查情况作出明确报价，要求报价包括每月单价以及2年总报价，并提供详细项目预算表以及符合业主方项目概况、服务需求、商务条款要求的响应偏离情况表（均需加盖公章）。

（三）投标方需提供营业执照并加盖单位公章，并提供以下资质证明：

投标人必须通过ISO9001质量管理体系认证、ISO14001环境管理体系认证、OHSAS18001或ISO45001职业健康安全管理体系认证、GB/T27922售后服务认证证书三星级、GB/T20647.9物业服务认证证书三星级证书。

（四）投标方必须承诺不得将整体管理责任及利益转让给其他单位和个人（加盖公章）。