防城港市老干部活动中心物业采购需求

项目基本情况

项目名称：防城港市老干部活动中心物业管理服务外包采购项目

采购方式：在线询价

合同履行期限：两年

预算控制金额：53.92万元（26.96万元/年）

申请企业资格要求

（一）申请企业资格要求

1.必须满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；并提供有效的企业法人中华人民共和国工商营业执照副本复印件或法人资格凭证、依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录凭证。

2.落实政府采购政策满足的资格要求。

3.本项目特定资格要求：对“失信被执行人”和“重大税收违法失信主体”、“中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）”网站的“政府采购严重违法失信行为记录名单”的供应商，拒绝参与本项目采购。

4.本项目不接受联合体投标。

（二）采购服务商家投标要求

1.提供企业营业执照副本复印件、法人身份证复印件及无不良信用记录承诺书。

2.提供物业服务管理方案（方案中包含企业的基本情况、管理制度、服务理念、服务内容和标准以及质量保证措施、人员费用、设备设施日常维护费用）。

3.有机关、国企事业单位服务管理经验3年（含）以上，并提供相关的经验证明材料（如：合同协议等）。

（三）报价要求：本次报价禁止以低价恶意竞价，结合物业人员配置及场馆内外日常维修服务外包要求，人均收入不能低于防城港市最低工资收入标准。

（四）合同约定要求：对于已确定的成交供应商在履行合同约定的时间范围内必须要达到采购方提出的所有服务要求，如在合同履行期内无法达到采购方提供的服务质量要求，采购方在协调之后，仍无效果的情况下有权单方面终止合同，且无需支付违约金。

（五）公告需求时限：自本公告需求发布之日起3个工作日。

物业服务范围及基本情况

（一）服务地点：防城港市港口区桃花湾广场防城港市老干部活动中心。

（二）服务面积：共有1栋建筑及室外园林、室外足球场、篮球场、门球场，占地面积约21105平方米、中心总建筑面积约9000平方米。

（三）主要设施设备：高、低压配电系统及其配套设备；消防系统及其配套设备；监控系统及其配套设备；电梯系统及其配套设备；给、排水系统及其配套设备；停车出入系统及其配套设备；会议室配套设备。

四、服务内容

（一）房屋建筑本体日常维护和管理；

（二）建筑附属设施设备日常维护和管理；

（三）安全保卫服务管理；

（四）卫生服务管理；

（五）绿化养护服务管理；

（六）配合业主做好后勤管理、消防安全、垃圾分类实施、文明创城等工作。

五、服务工作标准要求

（一）公共环境卫生保洁要求

1.室内卫生保洁标准

（1）电梯厅、大厅、楼道及楼梯每日至少拖洗1次，楼梯扶手、电梯厢内及栏杆，每日至少擦拭1次；公用部分玻璃和楼道办公室门框、门板及楼道内设施设备外表每周至少擦拭1次；楼道（层）垃圾桶每日至少清理1次，每周至少冲洗1次。

（2）公共卫生间每日至少清洁2次，并及时清除异味、每周至少冲洗2次。卫生间保持清洁、干净，洗手盆上无杂物、无纸屑、无积水；及时清理脚印、水渍；镜子每日全面擦拭清洁；大小便池内外无积便、无污垢；墙面、水管、隔断、门坎、窗台无灰尘，厕所内无异味；公共厕所香薰、纸巾、洗手液等卫浴消耗品由成交人负责。

（3）电梯每日至少拖洗、消毒2次，每月至少对电梯门壁打蜡上光1次。

（4）工作日有专人负责巡查保洁，保持室内干净清洁，保持排水通畅，无遗弃物、无满溢污迹、无残留散落物、无异味，发现设施设备损坏及时报告。

（5）督促租用单位做好租用场地的卫生清洁。

（6）公共会议室会前会后都要保持室内干净清洁，室内的地面、墙壁、桌椅上无杂物、无污痕、无尘挂。

（7）室内特定场所的清洁打扫要在业主工作人员带领下作业，未经允许严禁涉足，具体区域按业主规定执行。

2.室外卫生保洁标准

（1）及时清扫院内道路、停车场、绿地及室外公共场所，每日至少清扫2次。工作日上班时间有专人巡查保洁，做到无明显暴露垃圾，无卫生死角；及时清除水泥、砖地面上的杂草；明沟每周至少清扫1次；院内路面每季度至少冲洗1次。

（2）果皮箱、垃圾桶每日至少清理2次，每周至少擦试2次，垃圾箱内胆每周至少冲洗2次以上，做到无满溢、无异味、无污迹。

（3）及时收集垃圾和清运内各类垃圾，做到日产日清，并督促环卫站及时清运，垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

（4）室外标识、宣传栏、道闸等公用部位设施设备每周至少擦拭1次；路灯、楼道灯、高杆路灯2米以下每周至少清洁1次，2米以上每季度至少清洁1次。

（5）明沟每周至少清扫1次，每月至少疏通1次，下雨天及时清扫主要道路积水、泥沙和落叶，及时清扫楼顶落叶和垃圾，保证排水通畅防止雨水倒灌进入办公楼影响办公秩序，道路每季度至少冲洗1次。

（6）做好门前“三包”保洁工作，服务区域公共场所地面无纸屑、油渍、痰迹、口香糖、果皮、烟头、白色垃圾等。

（7）大门玻璃每日至少清洁1次，玻璃门（窗、墙）光亮、清洁、无污迹、水迹、灰尘及明显手印。

（8）定期检查化粪池、污水井、雨水井、沉沙井、下水道等，发现异常及时清掏，有检查和清理记录。

（9）及时进行消除四害，每季度至少灭“四害”1次，每月对污水井、沟、垃圾堆放点至少洒药水1次。

（10）垃圾100%日产日清，及时转运，不能停留过夜。

（11）保洁所需工具、清洁用剂由成交人负责。

（12）生活垃圾清运由成交人负责。

（二）安全保卫维护要求

1.安保人员须着制式工作服，佩戴相应保安标志及工作牌，禁止穿拖鞋或凉鞋上岗。

2.监控室实行24小时值班、24小时监控，确保无漏岗、脱岗等失职现象。

3.物业管理区域内实行24小时值班。市老年大学、市老干部活动中心老同志凭学员证、活动证出入。主楼门岗对来访人员办理《临时来访证》，严格实行访客出入登记制度。检查进入主楼内的外来人员，要问清楚进入的理由并请示业主，同意后办理登记手续，经检验无误和征询被访人同意后准予进入；不准拾荒、小摊贩、推销人员及其它闲杂人员进入，对进出的施工、维修等人员实行临时出入登记管理。

4.严格进出车辆管理和疏导，保持出入口有序畅通。检查进入院内的各种车辆，对外来车辆，要问清楚进入的理由并请示业主，同意后办理登记手续，经检验无误后，征询被访人同意后准予进入。

5.禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其它危险物品的车辆进入管理区域。

6.检查进出主楼大门的大件物资。物资送入时，要认真登记检查，防止危险物品带入；院内物资、设备运出要凭业主的放行条放行。

7.对门口周围交通管理及安全秩序维护，不准机动车和非机动车在门口停放，确保大门区域出入畅通。

8.建立安全应急预案，配备足够的保安人员，保证24小时上岗执勤，不得发生脱岗现象。

9.物业服务企业需在业主的指导下，严密开展安全保卫工作。

10.由于物业管理不到位，在物业管理办公区域内发生盗窃并造成损失的，经主管或公安部门调查鉴定后，视情节严重程度，由物业公司承担相应责任和进行相应经济赔偿。

11.每个月通报一次服务区内安全保卫管理工作情况，重大事项及时通报。

（三）绿化养护管理要求

1.办公楼内的植物管理、养护工作(含浇水、施肥、松土、培土、除草、清除残枝枯叶、病虫害防治、修枝、造型等工作)，绿化养护工具、农药化肥、绿化垃圾清运由成交人负责。

2.配合甲方做好重大节日的盆植摆设以及其小面积移植、补种、换种、改造等工作，苗木费由业主负责。

3.及时做好台风、雨季、霜冻等恶劣天气下绿植的防护工作，树木支撑耗材费用由成交人负责。

（四）设备设施运维管理服务要求

1.建立健全设备管理制度和重要机房管理制度，明确各种岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。

2.管理档案资料收集齐全、分类清晰、管理完善；建立设备台账，登记详细，账物相符。

3.严格按规范做好设备管理服务，确保各类设备系统正常使用。设备机房环境整洁，物品摆放有序；机房内严禁吸烟、饮酒等，无关人员不得随意入内。

4.落实设备安全运行的岗位责任制；定期巡检和完成设备设施的日常维修保养，严格执行维修保养和操作使用规程，并按规定记录设备运行状况。

5.设立服务电话，执行24小时值班值勤制度（包括在岗值班、电话值班），随时接受业主对物业管理报修、求助、建议、问询、质疑、投拆等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。

6.在接到维修通知后，应在10分钟内到达现场，维修及时率保证达到100%。原则上要求小修修复期限为3小时。

7.加强日常工作巡查，及时发现并解决问题，做好问题处理情况的记录。严格按操作规程进行操作；出现电梯故障等有关问题，接报后维修人员应在15分钟内到达现场，并通知电梯维保单位解决电梯故障问题。

8.及时记录各类维修材料损耗和流向情况，定期分析物耗具体原因，每月向采购人提供物耗清单和分析报告。

9.制订供电、给排水等事故应急处理方案。严格控制停水停电审批权限，有计划限停水电时，应按规定通知业主。一旦发生事故，维修人员须在15分钟内抵现场抢修。

10.场馆日常公共维护维修由成交人负责，并进一步向采购人提出合理化建议。成交人不按规定时限维护维修设备设施的，由业主在当季物业费中按市场价扣除维护维修相关费用。

11.按要求进行电梯年检，协助做好电梯、消防、空调等维保单位的监管和现场协调工作，记录维保单位的服务情况，及时向业主反映维保单位的工作情况；协助做好装修施工单位的现场监管和协调工作。

市老干部活动中心公共维修项目一览表

序号	维修项目	备注	完成时限
1	大理石地板砖维修更换	场馆门前损坏的大理石地板砖需及时维修更换	5天内
2	门前圆锥筒、链条维修更换	主楼门前损坏的圆锥筒、链条需及时维修更换	5天内
3	监控系统维修更换	一楼值班室监控系统（含主机、显示器、路由器、专用电源、光收发器等零配件）损坏的需及时维修更换	5天内
4	LED显示屏维修更换	一楼LED显示屏零配件损坏的需及时维修更换	5天内
5	墙面日常维护维修	场馆腻子脱落、墙面瓷砖脱落需及时维修更换	5天内
6	电梯日常维护维修	2台电梯（含开关门、轿厢、风扇配件等零配件）损坏的需及时维修更换，电梯日常保养、限速器检验、年检	3天内
7	消防设备设施维护维修	场馆消防设备设施（灭火器、消火栓、指示照明灯、应急灯、防护服、帽、鞋等）损坏的需及时维修更换	5天内
8	灯具日常维护维修	场馆内外灯具（含各功能室灯管、吸顶灯、电灯开关等）损坏的需及时维修更换	2天内
9	木地板日常维修维护	313、319、422、423等各功能室木地板损坏的需及时维修更换	5天内
10	门窗及门锁日常维修更换	各功能室门套、窗户、门锁损坏的需及时维修更换	2天内
11	玻璃幕墙、排风扇、水龙头等开关、阀门、电表水表、桌椅维护维修	损坏的玻璃幕墙	20天内
排风扇、水龙头等开关、阀门、电表水表需、桌椅及时维修更换	3天内
12	厕所、化粪池清理	厕所需及时清堵；化粪池需定期清理	3天内
13	空调维护维修	各功能室空调故障需及时维修	3天内
14	线路维护维修	场馆内用电线路故障需及时维修更换	3天内
15	发电机	发电机需定期维护保养	每周
16	高压电箱	损坏的需及时维修更换	5天内
17	热水器（4台）、饮水机（2台）	损坏的热水器、饮水机（2楼、3楼开水房）需及时维修更换	3天内
18	其他零星维修	需及时维修更换，300元以内由成交人负责	2天内

（五）供电系统管理维护要求

1.按照要求对电线电缆、电气照明、指示灯具、配电送电（含应急发电机组）等系统和设备进行巡检、日常维护、运行管理、零星小修等。

2.制定停电应急处置预案，遇有故障，维修人员在15分钟内（特殊情况除外）到达现场进行抢修，发现重大故障及时报告。

3.合理做好维修保养计划，储备有足够的小修耗材，能及时快速地维修一般故障。

（六）给排水系统管理维护要求

1.按照要求对水箱、上下水道、阀门、管道、落水管、水泵、二次加压供水等系统和设备进行巡检、日常维护、运行管理、零星小修等。

2.建立用水、供水管理制度、积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

3.设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏，密切监控水电能耗状况，发现异常及时报告并排查原因。

4.限水、停水按规定时间通知业主。

5.排水系统通畅，汛期道路无积水，设备房无积水，浸泡发生。

6.无大面积漏水、喷水、长时间停水现象；制定事故应急处理预案。

7.遇有故障，维修人员在15分钟内（特殊情况除外）到达现场进行抢修，发现重大故障及时报告。

8.遇有故障，及时通知维保单位到达现场进行抢修，发现重大故障及时报告采购人。

（七）消防检查管理要求

1.定期对消防水泵、消防栓、消防柜、灭火器、消防控制台、消防管道、烟感器、喷淋头、安全出口等消防系统、设备进行检查，发现故障及时维修，无法维修的及时上报业主。

2.消防管理人员持证上岗，掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。

3.组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。

4.制定有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻。

5.消防用电有严格的管理规定。室内电线、插座安装规范，无安全隐患。

6.定期排查所属区域内火灾安全隐患，发现问题及时报告。

7.遇有突发火灾事故，小火灾立即组织扑灭，火情较大时立即拨打119报警，并及时报告相关领导。

（八）电梯运行维护要求

1.协助业主做好电梯维修保养；维修、操作人员持证上岗，严禁超载。

2.按照要求对电梯进行日常保洁、运行管理等。

3.安全设施齐全，巡查通风、散热、照明及附属设施完好，轿厢、并道、机房保持整洁。

4.电梯准用证、年检合格证等档案资料完备。

5.运行出现险情后，有排除险情的应急处理措施，及时报告业主及维保单位到现场进行处理。

（九）防雷检测

1.根据《中华人民共和国防雷减灾管理办法》防雷装置每年检测一次。

2.选聘的防雷装置检测机构必须具备自治区气象主管机构负责认定的资质。

3.防雷装置检测机构对防雷装置检测后，应当出具检测报告，不合格的，提出整改意见。

4.防雷装置检测机构应当执行国家有关标准和规范，出具的防雷装置检测报告必须真实可靠。

（十）其他服务内容

1.配合业主做好管理区域水电、场地租赁费用收取督促、统计服务。

2.每季度定期（每季度3月、6月、9月、12月，在当月20号前）向业主书面汇报物业管理总体情况。

3.完成业主交办的其他工作任务。

六、物业人员配备要求

按照物业服务需求配足相关专业人员，物业经理（兼工程维修员）1名，保安4人，保洁2人。

防城港市老干部活动中心物业管理人员岗位配置计划表

岗位	人数	条件	职责	备注
物业

经理（兼工程维修员）	1	政治思想素质过硬，责任心强，身体健康，五官端正，仪表仪态良好，本科及以上学历，年龄50周岁以下，长驻防城港市，具有3年以上物业管理工作经验，取得建设部颁发的物业经理证书，具备良好的沟通协调能力，熟悉物业管理服务法规、规范，对物业行业有全面了解，并有自己的独到见解，具备独立运作物业管理能力，能够独立掌控各项工作的执行，精通各类文书、档案管理和房屋管理工作。能独立完成项目秩序维护、设备维修、技术指导等工作。

持有电工上岗证，能熟练使用各种工具设备，负责水电设施、设备日常管理及维护巡检，公共设施设备中小维修等。

专职在岗，负责统筹指挥、管理、安保、保洁、绿化、工程维修等物业服务工作；并且能够与业主及时沟通联系和协调。

负责场馆公共设施巡检及水电零星维修工作。

保安员	4	年龄50周岁以下，初中以上文化水平，身高1.70米以上，身体健康，品貌端正，品行优良、纪律性强，工作认真负责，作风正派，反应敏捷，具有较强执勤履职能力，能胜任安保执勤点的岗位任务。实行24小时值班制度。	场馆主楼1名，保障主楼场馆出入登记管理、人身、财物、消防、治安等安全及工作秩序正常，针对各类型突发事件做好应急处理工作。

场馆外围1名，保障场馆外围日常车辆出入和停放的管理工作、人身、财物、消防、治安等安全及工作秩序正常，针对各类型突发事件做好应急处理工作。
保洁员	2	女性，初中以上文化程度，年龄20-55岁，身体健康，责任心和执行力强，具有清洁作业技能，能熟练操作和使用各种保洁工具和清洁用品，胜任保洁区域的岗位任务。	负责管理区域范围内的卫生清洁工作、种植物浇水等日常养护。
合计	7	共性要求：

（1）敬业、爱岗、专业、精干、高效、健康、思想品质好，作风正派，服务意识强。

（2）男员工不准留胡须、蓄长发、染发（黑色除外）、刺青纹身、佩带过分的饰物；女员工不准浓妆艳抹或佩带过分的饰物，头发染色不能过艳。

（3）所有物业人员工作时间不准抽烟或吃零食、闲谈以及做和工作无关的事；使用语言要文明，举止要大方，要具有一定的工作经验。

（4）本项目物业管理服务全体工作人员须统一着装，佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切。

（5）所有进驻的物业人员不得有任何不良记录（以公安部门登记为准）。
七、物业服务要求

1.服务企业具备较强的服务保障能力和综合实力，不能是挂靠公司或无同类服务业绩的公司。

2.物业经理必须专职在岗开展工作，保安员必须实行24小时值班制度，确保场馆日常的生活办公保障系统运行正常。

3.建立完善各种应急预案，能迅速有效地处置各类突发事故。

4.健全高效的反馈报告制度，提高工作执行力和快速反应能力。

八、物业报价

报价必须含以下部分：服务价格包含本项目的人工成本（含人员工资、工资附加及保险）、配置费用、低值易耗品、办公费用、场馆2台电梯年检、300元以下日常耗材公共维修等费用，实行总价包干，不再增加任何费用。

九、其他事项

（一）物业公司要严格按照招标需求配置物业服务人员，并定期对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务培训；服务本项目的所有从业人员必须是道德品质良好，无不良品行，服从管理，自觉遵守规章制度，着装统一，行为规范。

（二）服务方不得擅自占用和改变现有设施的使用功能,如需完善或扩建，须与业主方协商，经业主方同意后方可实施。

（三）成交方应及时足额发放员工工资，涉及物业服务企业与其员工存在用工方面的劳务纠纷和劳动事故全部由成交方承担责任。

（四）成交方在签订物业管理合同后接手进驻并逐步进行移交工作，3个工作日内移交完毕，进入正常物业管理工作；承接或退出项目时，物业公司应与服务单位对物业设施设备进行认真查验交接，验收手续齐全。

（五）成交方成交后不得转包、分包，物业服务公司不得以挂靠形式承揽该项目，一经发现视为违约。

（六）乙方自行负责保洁所需全部设备、工具、清洁材料及清洁保养技术；乙方负责保安人员所配备的对讲机、照明器具、太阳伞、雨衣、雨鞋等安保器具。

（七）市老干部活动中心只提供物业管理办公室（休息室）一间。中心不定时对物业管理进行抽查、考核，如达不到合同上的服务标准和要求，则可终止委托管理合同并进行财务审计，由乙方承担违约和赔偿责任。

（八）成交方定期（每季度3月、6月、9月、12月，在当月20号前）向业主书面汇报物业管理总体情况。

（九）投标人应自行踏勘现场，按服务要求制定服务方案，费用自理。

十、考评监督

业主按照《物业管理服务考核标准》定期对服务方的服务进行监督考核，服务方未能达到约定考核分值的，按考核办法追究责任，按考核分值扣减服务费，情节严重造成较大损失的，物业方有权追偿损失并终止服务合同。其中考核处罚办法如下：每季度汇总考核结果不足90分，每少1分扣减当月服务费1000元（在支付服务费时扣除）。物业服务企业要对被扣分值的相应项目，按服务标准在10天内予以整改，如不及时整改或整改不到位，在下月检查考核时按所列分值加倍扣分。如每年年终物业平均考核评分达不到90分的，年度考核平均分为考核不合格，扣减物业服务费5000元。考核不合格的，业主有权要求成交方进行整改，整改后仍达不到要求的，采购方有权提前解除服务合同。

附件：1-1.市老干部活动中心物业管理服务考核标准

1-2.工作整改通知书

1-3.季度物业检查记录表

附件1-1：

市老干部活动中心物业管理服务考核标准

内容	考核标准	评分方法	扣分原因	得分
基本

要求	（一）物业服务单位和人员要求6分

1.应具有独立的法人资格，具备专业物业管理服务能力。1分

2.应根据物业服务合同约定和服务项目、面积、复杂情况等配备相应数量服务人员和设施设备。1分

3.应建立健全规章制度，包括物业服务方案、岗位职责、工作流程及服务规范、内部管理制度等，并应有具体落实措施及考核办法。1分

4.管理人员应具备物业服务知识，服务人员应持有健康证（每年检查2次）。专业技术人员应取得职业技能资格证书，技术主管应取得相应专业技术证书，从事特种设备作业人员应取得特种作业资格。1分

5.掌握物业服务基本法律法规，熟悉办公楼基本情况。上岗前应进行专业技能培训和保密教育，合格后上岗。每年至少参加2次业务知识培训。1分

6.统一着装，佩戴工作牌，遵守工作纪律，仪容仪表整洁大方，精神风貌良好，服务主动热情。1分	一项不合格扣1分。
（二）档案管理2分

1.建立档案管理制度，进行电子备份，对服务记录应分类归档保存，方便查阅。档案记录应及时准确、清晰完整，并有责任人和审核人签字。1分

2.档案应设置查阅权限，未经许可，不应将资料内容转作其他用途。1分	一项不合格扣1分。
（三）标识管理2分

1.应在各楼层明显位置张贴平面疏散示意图、引路标志、紧急出口及控烟标志。应在主要道路和停车场设置行车指示标志。0.5分

2.标识应风格统一，文字规范，并设置在明显位置。0.5分

3.应定期对标识进行检查，发现损坏或丢失时，应及时修缮或重新安装。0.5分

4.应设置24小时服务热线，受理及时到位，记录归档保存。0.5分	一项不合格扣0.5分。
（四）场地管理2分

1.宣传、教育和监督使用者和来访者遵守各项管理制度，禁止在场馆外墙面以及中心用地红线范围内乱竖招牌、乱挂条幅、乱拉管线，以免破坏场馆的整体效果及环境。1分

2.禁止在公共通道或楼梯间等处放置任何影响公共安全或妨碍他人的物件，公共区域的墙面不得随便张贴、乱钉乱挂标牌，以免影响场馆内整洁。1分	一项不合扣1分。
服务

要求

保洁

服务

室内

区域

清洁	（一）保洁基本要求3.5分

1.根据清洁区域的不同，对所使用的清洁工具，应标记不同标识或颜色加以区分。0.5分

2.清洁用品应符合产品标准，并分类保存。危险化学品的储存应符合相关规定。1分

3.开展高危清洁作业时，应采取安全防护措施。0.5分

4.定期对公共场所和周围环境进行预防性卫生消杀，适时投放消杀药物和设施。0.5分

5.应按相关规定采取综合措施消灭老鼠、蟑螂、白蚁，控制室内外苍蝇、蚊虫孳生。0.5分

6.定期开展主题宣传和知识培训活动，包括但不限于垃圾分类、控烟等方面。0.5分	一项不合格扣相应分
（二）服务功能性用房2.5分

1.脚踢线等处无积垢、灰尘、水迹和胶粘物等。内墙面、天花板、顶角、转角及墙踢脚等处无积尘、霉斑和蜘蛛网。0.5分

2.地面保持干燥洁净、无污垢、纸屑。0.5分

3.玻璃门、玻璃窗等表面应洁净、明亮、无水迹、手指印和张帖物。窗台及上下四周接缝处等应光洁、无灰尘。0.5分

4.门面、门框、门背等应无油迹和灰尘，金属门饰、门锁、门附件等应保持金属光亮，无锈斑、污迹。0.5分

5.办公室家具应保持表面无灰尘，辅助设施的物件表面无积尘和污迹。0.5分	一项不合格扣0.5分
（三）电梯管理1.5分

1.电梯召唤面板应光亮，无指印和污迹。0.5分

2.电梯轿厢门和内壁面应保持光亮洁净，无手印、污迹、胶黏物和乱张贴。0.5分

3.梯内地毯保持清洁，无污渍、纸屑、垃圾等，定期更换清洗。0.5分	一项不合格扣0.5分。
（四）走廊、过道、楼梯（消防梯）3分

1.过道无堆积。楼梯无痰迹、油污、纸屑、烟蒂和废弃物。1分

2.扶手栏杆应洁净、无污迹、锈斑及灰尘。0.5分

3.楼梯墙面无污迹、鞋印等。0.5分

4.通道设施、消防设施等无破损、无积灰、水印。0.5分

5.通风窗窗框、窗槽及窗沿无积灰、积水、杂物有悬挂蛛网等，玻璃定期清洁。0.5分	一项不合格扣0.5分。
（五）卫生间5分

1.镜面应明净，无水迹。0.5分

2.台盆和台面应无积垢、锈迹、皂迹和毛发。面池水龙头应无皂迹、锈迹和污垢。0.5分

3.便斗内应放置清洁球，无积垢、黄迹、无堵塞。0.5分

4.便池外部无积垢，内部无黄斑、霉斑，外部无污迹、无积灰。0.5分

5.废纸篓无拖挂、无满溢，废弃物袋装，及时倾倒，定期清洗消毒。0.5分

6.地面无积水印和脚印，地砖缝隙无霉斑、积垢。0.5分

7.隔板无积灰、无蛛网、无锈迹、无乱张贴刻画。0.5分

8.通风窗窗框、窗槽及窗沿无积灰、积水、杂物及悬挂蛛网等，玻璃定期清洗。0.5分

9.清洁工具摆放整齐，各类设施无积灰。0.5分

10.卫生间整体无异味、清洁明亮。0.5分	一项不合格扣0.5分。
（六）大厅4.5分

1.大厅地面，无垃圾、水迹及脚印，定期进行清洗。地面保持整洁。0.5分

2.挑空厅顶及吊顶无蛛网、无长期积灰。0.5分

3.大厅环境应整洁，大理石墙面、立柱应清洁光亮，无积灰。0.5分

4.大厅内各类摆设、装饰物无积灰，摆放整齐。0.5分

5.落地玻璃明亮，无手印，无水迹，定期清洗。0.5分

6.进门地毯定期清洗、更换、无破损。0.5分

7.绿植生长茂盛，绿叶无浮灰，花盆干净，无烟蒂、杂物、盆底无水迹。0.5分

8.垃圾桶（烟缸）清洁无污垢，无异味，无满溢拖挂，摆放合理整齐。0.5分

9.座椅应保持清洁，无水迹和污迹。0.5分	一项不合格扣0.5分。
（七）设备房2分

1.无卫生死角，无废弃物堆积，无蛛网，无积水。1分

2.管道漆面干净，无锈斑，无油渍，无积灰。1分	一项不合格扣1分。
保洁

服务

室外

区域

清洁	（一）外立面、广场、停车场2.5分

1.5米以下外立面无明显积灰、渗出物及污迹，及时建议甲方进行外墙清洗（通常二年一次，重要活动前视情进行）。0.5分

2.地面应保持干净、平整，路面标识清晰。无大面积积水，无大面积落叶，无青苔、杂草、油污。明沟下水道畅，无垃圾，落叶、淤泥等堆积，定期清理。0.5分

3.道路指示牌、照明、垃圾桶、果壳箱等无积灰、无污垢。0.5分

4.绿化带内无烟蒂、杂物、无白色垃圾。0.5分

5.各类设施无破损，无蛛网悬挂，无严重积灰。0.5分	一项不合格扣0.5分。
（二）天台/屋顶/台阶2分

1.无垃圾，无淤泥，无杂草，无杂物堆积。明沟通畅，无垃圾、落叶、淤泥等堆积物。0.5分

2.设施设备整齐，无大面积积灰，无私自拉线、拖挂、晾晒。0.5分

3.定期冲洗台阶。0.5分

4.定期清洁屋顶，下水通畅，无垃圾、落叶、淤泥等堆积。0.5分	一项不合格扣0.5分。
（三）园林绿地1.5分

1.无大面积落叶堆积，无枯枝修剪树枝堆积，无杂物堆积。0.5分

2.目测无垃圾、飘落物等。0.5分

3.栏杆等无灰尘，无污垢。0.5分	一项不合格扣0.5分。
（四）垃圾2分

1.封闭式，垃圾应分类。0.5分

2.应制定垃圾定时定点投放制度，明确管理责任人。0.5分

3.垃圾日产日清，无拖挂，不满溢。清运时应分类收集和运输，并做好防护，避免二次污染。0.5分

4.垃圾装袋，不散放，垃圾桶等每日清洗、消毒，定期灭四害。0.5分	一项不合格扣0.5分。
安全

服务	（一）公共秩序维护10分

1.应建立出入登记制度，做好人员和车辆出入登记和管理，发生问题或发现可疑危险品时，应及时处理。1分

2.引导车辆按规定路线行驶、指定停放区域，门岗道闸和监控系统正常，非机动车定点有序停放。1分

3.监控室实行24小时值班、24小时监控，确保无漏岗、脱岗等失职现象；发现故障和其他情况应及时向主管单位和公安部门报告，每日及时填写值班情况记录。有完善的值班制度和交接班制度。3分

4.物业管理区域内实行巡视，负责各楼层开门、锁门和门窗、水电器关闭检查，并制定巡视的时间、路线、内容等。巡视时应着装规范整齐，巡视过程中发现问题应及时妥善处理，做好安全巡视记录。白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻，及时发现和处理不安全隐患；为老干部和员工提供紧急救助及安全支援；在遇到突发事件时，及时报告主管单位及公安部门，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据，在紧急情况下组织人员疏散；安全巡逻有记录有检查。3分

5.视频图像监控资料的保存期限应符合相关规定，至少保留30天，重点目标管理单位不少于90天。1分

6.视频图像监控资料需严格保密，未经甲方书面批准任何个人和单位不得查阅或、复制、销毁。1分	一项不合格扣相应分。
（二）消防安全管理6分

1.消防设施和器材配备、维护管理应符合要求。2分

2.易燃易爆品设专区专人管理，并应符合消防相关要求。0.5分

3.每月至少开展一次消防检查，检查内容包括消防设施和器材、疏散通道、安全出口及消防车道畅通情况，并做好记录。1分

4.对消防安全进行巡查，出现问题应及时整改并上报。0.5分

5.每年至少各组织1次消防安全培训和生产安全培训，每半年至少组织1次消防演练。2分	一项不合格扣相应分。
（三）突发事件处理10分

1.建立突发事件应急预案体系，包括但不限于电梯困人、紧急会议、火警火灾、突发停电、意外伤害、群体性上访、台风、暴雨及雷电等应急预案。4分

2.突发事件发生时应立即启动应急预案，迅速展开指挥协调、信息报告、紧急处置、秩序维护、抢险救援、后勤保障等工作，并在第一时间向甲方汇报处理结果。3分

3.突发事件发生后编制突发事件处理报告，完善应急预案，并向甲方汇报。2分

4.每年至少组织1次突发事件应急演习。1分	一项不合格扣相应分。
绿化

管理	室内绿化1分

1.根据季节和气候状况，进行浇灌、施肥、修剪和松土等养护。0.25分

2.植株长势良好，无残枝、黄叶，花朵饱满、无萎蔫，托盘内无积水。0.25分

3.应定期施肥浇水，出现病虫害问题应及时进行治理养护。0.25分

4.绿化养护时产生的垃圾应随产随清，室内绿化养护期内应lOO％存活。0.25分	一项不合格扣0.25分。
设施

设备

维护	（一）基本要求10分

1.设施设备环境和场所应具备防雷电、防火灾、防日晒、防高温、防潮湿、防腐蚀、防噪音等功能，保证设施设备安全、稳定运行。1分

2.应在显著位置张贴各类设施设备管理制度、紧急联系方式、设备标识、安全防护和警示标识等。1分

3.建立现场管理、设施设备台账，根据设施设备运行情况，制定月、季、年度维护保养计划，确保水、电、电梯、空调、消防、监控、水泵、电视、电话、网络系统等所有系统的设备、设施的正常安全运行。1分

4.应对重点设施设备进行巡检，设置巡检周期、路线、内容和要求，如实记录运行参数和状况，做好检测检查、日常维护维修以及运行数据动态记录等管理工作。1分

5.设施设备损坏应及时安排维修，并做好检查维修记录。维修时应放置警示标志，维修完毕后进行调试，及时清理现场。特种设备由物业公司联系具有资质的专业性机构维修养护，物业公司做好日常管理。2分

6.制订定期与不定期的设施设备维保计划，加强日常维护保养工作。1分

7.做好相关设备、设施检修、维保计划的编报以及代表主管单位与有关单位联系年检、专业维修等工作。1分

8.在指定的时限内完成相关项目维护维修管理（详见市老干部活动中心公共维修项目一览表），不按规定时限维护维修设备设施的，由业主在当季物业费中按市场价扣除维护维修相关费用。2分	一项不合格扣相应分。
（二）能源管理1分

1.应根据气候变化、工作性质和基地的需求，调整设施设备的启停时间、运行参数，制定合理的节能运行计划。0.5分

2.应对重点用能设备的能源消耗及利用效率进行监控，定期进行能源统计和分析，采取措施进行改善。0.5分	一项不合格扣0.5分。
（三）房屋维护5.5分

1.定期巡视梁、板、柱等结构构件，发现外观有变形、开裂等现象，应采取必要防护措施。1分

2.建筑物及其附属件质量要求包括但不限于：

——房屋地面、墙、台面、吊顶、门窗、楼梯、通风道、卫生洁具、大厅大面积玻璃顶、外墙幕墙等完好，无霉变破损；

——各类管道通畅无锈蚀、无滴漏，室内外标识标牌、室外栏杆、扶手及钢架完好无锈蚀；

——室外铺装及道路平整无坑洼、无破损；

——玻璃无破裂，五金配件完好，门窗开闭灵活、密封性好、无异常声响；

——粉刷无剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖、地板平整不起壳、无遗缺，吊顶无污(水)渍、开缝和破损；

——屋面排水沟、室内室外排水管保障畅通。总共3分

3.维修任务应在规定时间内完成。1分

4.应由具有资质的检测机构按要求对避雷系统进行全面检测，并出具检测报告。0.5分	一项不合格扣相应分。
（四）供配电系统3分

1.每周需对发电机房进行维护保养1次，确保配电系统运行稳定、安全，系统故障停电次数不超过一次/套，配电系统故障必须在8小时内解决，确保动力系统故障断电次数每月不超过1次。0.5分

2.高(低)压变(配)电柜操作应运行正常，各类表计显示正常，功率因数自动补偿电容器(组)、有源滤波系统等运行正常，自动切换准确可靠。0.5分

3.各类照明灯具、泛光照明系统、应急供电系统、供用电设备设施(包括配电箱柜、桥架、井道、分电箱、开关、插座等)应运行正常。0.5分

4.建立配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度。0.5分

5.对供电范围内的电气设备定期巡视，对低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等进行重点监测，至少每半天巡视一次各机房配电设备运行情况，定期进行检查、维护和清洁，并做好记录。0.5分

6.出现故障时，应第一时间进行指挥调度，维修人员应及时到场，判断故障原因，并进行维修。0.5分	一项不合格扣相应分。
（五）弱电系统3分

1.定期巡查机房现场环境、监控、门禁、会议系统设备，确保传输性能符合技术指标要求并做好记录。2分

2.定期擦拭设备机柜、控制箱、单体设备外表吸附的灰尘和絮状物。0.5分

3.暴雨、冰雹等恶劣天气前后，应检查设备线路，排除故障隐患。0.5分	一项不合格扣相应分。
（六）电梯升降系统3.5分

1.电梯应经有资质检测机构检验合格，在《安全使用许可证》有效期内安全运行。0.5分

2.应在电梯轿厢内显著位置标明电梯使用标志、安全注意事项、应急救援电话、电梯使用管理和维护保养单位等相关信息。0.5分

3.应装设易于识别和触及的紧急报警装置和自动再充电的紧急照明电源。紧急报警装置和紧急照明电源应符合要求。0.5分

4.电梯设备机房、井道、底坑无渗水和漏水现象。轿厢内保持清洁，操作按钮及指示灯正常，楼层显示清晰，通风和照明应符合要求。0.5分

5.电梯应由具有专业资质的维修保养单位至少每一个月进行一次清洁、润滑、调整和检查。建立每台电梯的台账，日常维护和应急维修应及时记录。电梯维修应符合要求。0.5分

6.应配置持有特种设备作业人员证的电梯安全管理人员，对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理。0.5分

7.电梯发生困人、停梯等重大事件时，应第一时间启动应急预案开展救援，并在现场进行指挥调度，对设备及时进行抢修处理。0.5分	一项不合格扣0.5分。
（七）空调系统3分

1.保证空调系统安全运行和正常使用，无超标噪音和严重滴漏水现象。1分

2.分体式空调应定期巡查挂机和室外支架是否稳固。1分

3.空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并记录存档，零修合格率100％。1分	一项不合格扣0.5分。
（八）给排水系统2分

1.每周检查污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，确保风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正常，无“跑”、“冒”、“滴”、“漏”现象。0.5分

2.每季对给排水总管进行检查，每半年对水泵、管道进行养护。每半年对给排水系统进行维护、润滑，保持管道畅通。1分

3.水压及流量应满足使用要求。0.5分	一项不合格扣相应分。
考核要求

1.甲方采取日常监督考核、评价小组考核等方式对物业公司的运行情况进行考核管理。

2.每季度至少开展1次监督考核，执行“日巡查、周检查、季考核”的考核机制。日常巡查发现的问题，甲方发现要求3日内整改通知书并全程跟踪整改进度。整改通知书参见附件，年内发放整改通知书10次以上的，一次扣完5分，计算在第四季度总分。

3.每季度开展1次考核，考核小组成员由甲方召集。

4.出现以下安全管理责任事故的情形，物业公司应立即整改，并按合同约定接受处罚：

（1）工作时间，因管理或操作人员失误等原因导致不能正常供电，致使办公连续中断l小时以上的情形；

（2）发生火灾事故，经消防部门认定负重大责任的情形；

（3）组织高空作业或装修施工，发生人员伤亡事故（直接责任不在物业公司除外）的情形；

（4）因工作人员操作失误或管理疏漏，造成空调、消防设施设备、供水等重大设备严重故障，致使正常办公受到严重影响的情形；

（5）其它被认定的严重责任事故。

检查组成员：

受检单位负责人：

年 月 日

附件1-2：

工作整改通知书

物业公司：

我单位在巡查中发现存在下列故障（隐患），现通知你单位，请尽快采取措施整改和消除隐患，并在消除隐患后书面告知我单位。
整改时间

立即整改项

限期整改项
巡查经办人：

物业签收人：

签收时间： 年 月 日
附件1-3：

季度物业检查记录表

检查时间： 年 月 日

受检公司：

存在问题及扣分情况

检查组成员：

物业负责人：

签
附件2

物业管理服务合同（格式）

甲方：中共防城港市委员会老干部局

法定代表人：

委托代理人：

联系电话：0770-2828003

地址：防城港市港口区市行政中心区迎宾路党委楼401室

乙方（物业管理服务企业）：

法定代表人：

委托代理人：

联系电话：

地址：

营业执照号码：

根据《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国民法典》和国家《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》以及国家、地方有关城市物业管理法规，以合同的形式委托中标物业管理公司在合同有效期内对甲方委托的物业进行社会化、专业化、市场化的物业管理，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就甲方选聘乙方对本项目物业服务事宜，订立本合同。

第一条 项目概况

（一）项目地点：防城港市港口区桃花湾广场防城港市老干部活动中心。

（二）规模：共有1栋建筑及室外园林、室外足球场、篮球场、门球场，占地面积约21105平方米、中心总建筑面积约9000平方米。

（三）项目主要设施设备：高、低压配电系统及其配套设备；消防系统及其配套设备；监控系统及其配套设备；电梯系统及其配套设备；给、排水系统及其配套设备；停车出入系统及其配套设备；会议室配套设备。

第二条 服务内容

（一）房屋建筑本体日常维护和管理；

（二）建筑附属设施设备日常维护和管理；

（三）安全保卫服务管理；

（四）卫生服务管理；

（五）绿化养护服务管理；

（六）配合业主做好后勤管理、消防安全、垃圾分类实施、文明创城等工作。

（七）完成甲方临时交办的相关服务工作。

（详见防城港市老干部活动中心物业采购需求）。

第三条 服务工作标准要求

（一）公共环境卫生保洁要求

1.室内卫生保洁标准

（1）电梯厅、大厅、楼道及楼梯每日至少拖洗1次，楼梯扶手、电梯厢内及栏杆，每日至少擦拭1次；公用部分玻璃和楼道办公室门框、门板及楼道内设施设备外表每周至少擦拭1次；楼道（层）垃圾桶每日至少清理1次，每周至少冲洗1次。

（2）公共卫生间每日至少清洁2次，并及时清除异味、每周至少冲洗2次。卫生间保持清洁、干净，洗手盆上无杂物、无纸屑、无积水；及时清理脚印、水渍；镜子每日全面擦拭清洁；大小便池内外无积便、无污垢；墙面、水管、隔断、门坎、窗台无灰尘，厕所内无异味；公共厕所香薰、纸巾、洗手液等卫浴消耗品由成交人负责。

（3）电梯每日至少拖洗、消毒2次，每月至少对电梯门壁打蜡上光1次。

（4）工作日有专人负责巡查保洁，保持室内干净清洁，保持排水通畅，无遗弃物、无满溢污迹、无残留散落物、无异味，发现设施设备损坏及时报告。

（5）督促租用单位做好施工现场的卫生清洁措施，及时清理建筑垃圾。

（6）公共会议室会前会后都要保持室内干净清洁，室内的地面、墙壁、桌椅上无杂物、无污痕、无尘挂。

（7）室内特定场所的清洁打扫要在业主工作人员带领下作业，未经允许严禁涉足，具体区域按业主规定执行。

2.室外卫生保洁标准

（1）及时清扫院内道路、停车场、绿地及室外公共场所，每日至少清扫2次。工作日上班时间有专人巡查保洁，做到无明显暴露垃圾，无卫生死角；及时清除水泥、砖地面上的杂草；明沟每周至少清扫1次；院内路面每季度至少冲洗1次。

（2）果皮箱、垃圾桶每日至少清理2次，每周至少擦试2次，垃圾箱内胆每周至少冲洗2次以上，做到无满溢、无异味、无污迹。

（3）及时收集垃圾和清运内各类垃圾，做到日产日清，并督促环卫站及时清运，垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

（4）室外标识、宣传栏、道闸等公用部位设施设备每周至少擦拭1次；路灯、楼道灯、高杆路灯2米以下每周至少清洁1次，2米以上每季度至少清洁1次。

（5）明沟每周至少清扫1次，每月至少疏通1次，下雨天及时清扫主要道路积水、泥沙和落叶，及时清扫楼顶落叶和垃圾，保证排水通畅防止雨水倒灌进入办公楼影响办公秩序，道路每季度至少冲洗1次。

（6）服务区域公共场所地面无纸屑、油渍、痰迹、口香糖、果皮、烟头、白色垃圾等。

（7）大门玻璃每日至少清洁1次，玻璃门（窗、墙）光亮、清洁、无污迹、水迹、灰尘及明显手印。

（8）定期检查化粪池、污水井、雨水井、沉沙井、下水道等，发现异常及时清掏，有检查和清理记录。

（9）及时进行消除四害，每季度至少灭“四害”1次，每月对污水井、沟、垃圾堆放点至少洒药水1次。

（10）垃圾100%日产日清，及时转运，不能停留过夜。

（11）保洁所需工具、清洁用剂由成交人负责。

（12）生活垃圾清运由成交人负责。

（二）安全保卫维护要求

1.安保人员须着制式工作服，佩戴相应保安标志及工作牌，禁止穿拖鞋或凉鞋上岗。

2.监控室实行24小时值班、24小时监控，确保无漏岗、脱岗等失职现象。

3.物业管理区域内实行24小时值班。市老年大学、市老干部活动中心老同志凭学员证、活动证出入。主楼门岗对来访人员办理《临时来访证》，严格实行访客出入登记制度。检查进入主楼内的外来人员，要问清楚进入的理由并请示业主，同意后办理登记手续，经检验无误和征询被访人同意后准予进入；不准拾荒、小摊贩、推销人员及其它闲杂人员进入，对进出的施工、维修等人员实行临时出入证管理。

4.严格进出车辆管理和疏导，保持出入口有序畅通。检查进入院内的各种车辆，对外来车辆，要问清楚进入的理由并请示业主，同意后办理登记手续，经检验无误后，征询被访人同意后准予进入。

5.禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其它危险物品的车辆进入管理区域。

6.检查进出主楼大门的大件物资。物资送入时，要认真登记检查，防止危险物品带入；院内物资、设备运出要凭业主的放行条放行。

7.对门口周围交通管理及安全秩序维护，不准机动车和非机动车在门口停放，确保大门区域出入畅通。

8.建立安全应急预案，配备足够的保安人员，保证24小时上岗执勤，不得发生脱岗现象。

9.物业服务企业需在业主的指导下，严密开展安全保卫工作。

10.由于物业管理不到位，在物业管理办公区域内发生盗窃并造成损失的，经主管或公安部门调查鉴定后，视情节严重程度，由物业公司承担相应责任和进行相应经济赔偿。

11.每个月通报一次服务区内安全保卫管理工作情况，重大事项及时通报。

（三）绿化养护管理要求

1.办公楼内的植物管理、养护工作(含浇水、施肥、松土、培土、除草、清除残枝枯叶、病虫害防治、修枝、造型等工作)，绿化养护工具、农药化肥、绿化垃圾清运由成交人负责。

2.配合甲方做好重大节日的盆植摆设以及其小面积移植、补种、换种、改造等工作，苗木费由业主负责。

3.及时做好台风、雨季、霜冻等恶劣天气下绿植的防护工作，树木支撑耗材费用由成交人负责。

（四）设备设施运维管理服务要求

1.建立健全设备管理制度和重要机房管理制度，明确各种岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。

2.管理档案资料收集齐全、分类清晰、管理完善；建立设备台账，登记详细，账物相符。

3.严格按规范做好设备管理服务，确保各类设备系统正常使用。设备机房环境整洁，物品摆放有序；机房内严禁吸烟、饮酒等，无关人员不得随意入内。

4.落实设备安全运行的岗位责任制；定期巡检和完成设备设施的日常维修保养，严格执行维修保养和操作使用规程，并按规定记录设备运行状况。

5.设立服务电话，执行24小时值班值勤制度（包括在岗值班、电话值班），随时接受业主对物业管理报修、求助、建议、问询、质疑、投拆等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。

6.在接到维修通知后，应在10分钟内到达现场，维修及时率保证达到100%。原则上要求小修修复期限为3小时。

7.加强日常工作巡查，及时发现并解决问题，做好问题处理情况的记录。严格按操作规程进行操作；出现电梯故障等有关问题，接报后维修人员应在15分钟内到达现场，并通知电梯维保单位解决电梯故障问题。

8.及时记录各类维修材料损耗和流向情况，定期分析物耗具体原因，每月向采购人提供物耗清单和分析报告。

9.制订供电、给排水等事故应急处理方案。严格控制停水停电审批权限，有计划限停水电时，应按规定通知业主。一旦发生事故，维修人员须在15分钟内抵现场抢修。

10.场馆日常公共维护维修由成交人负责，并进一步向采购人提出合理化建议。成交人不按规定时限维护维修设备设施的，由业主在当季物业费中按市场价扣除维护维修相关费用。

11.按要求进行电梯年检，协助做好电梯、消防、空调等维保单位的监管和现场协调工作，记录维保单位的服务情况，及时向业主反映维保单位的工作情况；协助做好装修施工单位的现场监管和协调工作。

市老干部活动中心公共维修项目一览表

序号	维修项目	备注	完成时限
1	大理石地板砖维修更换	场馆门前损坏的大理石地板砖需及时维修更换	5天内
2	门前圆锥筒、链条维修更换	主楼门前损坏的圆锥筒、链条需及时维修更换	5天内
3	监控系统维修更换	一楼值班室监控系统（含主机、显示器、路由器、专用电源、光收发器等零配件）损坏的需及时维修更换	5天内
4	LED显示屏维修更换	一楼LED显示屏零配件损坏的需及时维修更换	5天内
5	墙面日常维护维修	场馆腻子脱落、墙面瓷砖脱落需及时维修更换	5天内
6	电梯日常维护维修	2台电梯（含开关门、轿厢、风扇配件等零配件）损坏的需及时维修更换，电梯日常保养、限速器检验、年检	3天内
7	消防设备设施维护维修	场馆消防设备设施（灭火器、消火栓、指示照明灯、应急灯、防护服、帽、鞋等）损坏的需及时维修更换	5天内
8	灯具日常维护维修	场馆内外灯具（含各功能室灯管、吸顶灯、电灯开关等）损坏的需及时维修更换	2天内
9	木地板日常维修维护	313、319、422、423等各功能室木地板损坏的需及时维修更换	5天内
10	门窗及门锁日常维修更换	各功能室门套、窗户、门锁损坏的需及时维修更换	2天内
11	玻璃幕墙、排风扇、水龙头等开关、阀门、电表水表、桌椅维护维修	损坏的玻璃幕墙	20天内
排风扇、水龙头等开关、阀门、电表水表需、桌椅及时维修更换	3天内
12	厕所、化粪池清理	厕所需及时清堵；化粪池需定期清理	3天内
13	空调维护维修	各功能室空调故障需及时维修	3天内
14	线路维护维修	场馆内用电线路故障需及时维修更换	3天内
15	发电机	发电机需定期维护保养	每周
16	高压电箱	损坏的需及时维修更换	5天内
17	热水器（4台）、饮水机（2台）	损坏的热水器、饮水机（2楼、3楼开水房）需及时维修更换	3天内
18	其他零星维修	需及时维修更换，300元以内由成交人负责	2天内

（五）供电系统管理维护要求

1.按照要求对电线电缆、电气照明、指示灯具、配电送电（含应急发电机组）等系统和设备进行巡检、日常维护、运行管理、零星小修等。

2.制定停电应急处置预案，遇有故障，维修人员在15分钟内(特殊情况除外)到达现场进行抢修，发现重大故障及时报告。

3.合理做好维修保养计划，储备有足够的小修耗材，能及时快速地维修一般故障。

（六）给排水系统管理维护要求

1.按照要求对水箱、上下水道、阀门、管道、落水管、水泵、二次加压供水等系统和设备进行巡检、日常维护、运行管理、零星小修等。

2.建立用水、供水管理制度、积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

3.设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏，密切监控水电能耗状况，发现异常及时报告并排查原因。

4.限水、停水按规定时间通知业主。

5.排水系统通畅，汛期道路无积水，设备房无积水，浸泡发生。

6.无大面积漏水、喷水、长时间停水现象；制定事故应急处理预案。

7.遇有故障，维修人员在15分钟内(特殊情况除外)到达现场进行抢修，发现重大故障及时报告。

8.遇有故障，及时通知维保单位到达现场进行抢修，发现重大故障及时报告采购人。

（七）消防检查管理要求

1.定期对消防水泵、消防栓、消防柜、灭火器、消防控制台、消防管道、烟感器、喷淋头、安全出口等消防系统、设备进行检查，发现故障及时维修，无法维修的及时上报业主。

2.消防管理人员持证上岗，掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。

3.组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。

4.制定有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻。

5.消防用电有严格的管理规定。室内电线、插座安装规范，无安全隐患。

6.定期排查所属区域内火灾安全隐患，发现问题及时报告。

7.遇有突发火灾事故，小火灾立即组织扑灭，火情较大时立即拨打119报警，并及时报告相关领导。

（八）电梯运行维护要求

1.协助业主做好电梯维修保养；维修、操作人员持证上岗，严禁超载。

2.按照要求对电梯进行日常保洁、运行管理等。

3.安全设施齐全，巡查通风、散热、照明及附属设施完好，轿厢、并道、机房保持整洁。

4.电梯准用证、年检合格证等档案资料完备。

5.运行出现险情后，有排除险情的应急处理措施，及时报告业主及维保单位到现场进行处理。

（九）防雷检测

1.根据《中华人民共和国防雷减灾管理办法》防雷装置每年检测一次。

2.选聘的防雷装置检测机构必须具备自治区气象主管机构负责认定的资质。

3.防雷装置检测机构对防雷装置检测后，应当出具检测报告，不合格的，提出整改意见。

4.防雷装置检测机构应当执行国家有关标准和规范，出具的防雷装置检测报告必须真实可靠。

（十）其他服务内容

1.配合业主做好管理区域水电、房租费用收取督促、统计服务。

2.每月定期（每月25号前）向业主书面汇报物业管理总体情况。

3.完成业主交办的其他工作任务。

第四条、物业人员配备要求

按照物业服务需求配足相关专业人员，物业经理（兼工程维修员）1名，保安4人，保洁2人。

防城港市老干部活动中心物业管理人员岗位配置计划表

岗位	人数	条件	职责	备注
物业

经理（兼工程维修员）	1	政治思想素质过硬，责任心强，身体健康，五官端正，仪表仪态良好，本科及以上学历，年龄50周岁以下，长驻防城港市，具有3年以上物业管理工作经验，取得建设部颁发的物业经理证书，具备良好的沟通协调能力，熟悉物业管理服务法规、规范，对物业行业有全面了解，并有自己的独到见解，具备独立运作物业管理能力，能够独立掌控各项工作的执行，精通各类文书、档案管理和房屋管理工作。能独立完成项目秩序维护、设备维修、技术指导等工作。

持有电工上岗证，能熟练使用各种工具设备，负责水电设施、设备日常管理及维护巡检，公共设施设备中小维修等。	专职在岗，负责统筹指挥、管理、安保、保洁、绿化、工程维修等物业服务工作；并且能够与业主及时沟通联系和协调。

负责场馆公共设施巡检及水电零星维修工作。

保安员	4	年龄50周岁以下，初中以上文化水平，身高1.70米以上，身体健康，品貌端正，品行优良、纪律性强，工作认真负责，作风正派，反应敏捷，具有较强执勤履职能力，能胜任安保执勤点的岗位任务。实行24小时值班制度。	场馆主楼1名，保障主楼场馆出入登记管理、人身、财物、消防、治安等安全及工作秩序正常，针对各类型突发事件做好应急处理工作。

场馆外围1名，保障场馆外围日常车辆出入和停放的管理工作、人身、财物、消防、治安等安全及工作秩序正常，针对各类型突发事件做好应急处理工作。
保洁员	2	女性，初中以上文化程度，年龄20-55岁，身体健康，责任心和执行力强，具有清洁作业技能，能熟练操作和使用各种保洁工具和清洁用品，胜任保洁区域的岗位任务。	负责管理区域范围内的卫生清洁工作、种植物浇水等日常养护。
合计	7	共性要求：

（1）敬业、爱岗、专业、精干、高效、健康、思想品质好，作风正派，服务意识强。

（2）男员工不准留胡须、蓄长发、染发（黑色除外）、刺青纹身、佩带过分的饰物；女员工不准浓妆艳抹或佩带过分的饰物，头发染色不能过艳。

（3）所有物业人员工作时间不准抽烟或吃零食、闲谈以及做和工作无关的事；使用语言要文明，举止要大方，要具有一定的工作经验。

（4）本项目物业管理服务全体工作人员须统一着装，佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切。

（5）所有进驻的物业人员不得有任何不良记录（以公安部门登记为准）。
第五条 合同期限

自 年 月 日起至 年 月 日止，合同期限为 2 年。

第六条 甲方权利义务

（一）审议乙方提交的物业服务方案及管理制度。

（二）审议乙方提出的物业服务年度计划。

（三）监督并检查、考评、考核乙方管理服务工作的实施及制度的执行。

（四）本合同所指物业的建筑本体、设施、设备应达到国家验收标准要求。

（五）合同签订之后，甲方就本合同内的物业向乙方的物业管理服务中心无偿提供工作开展条件的物业管理用房1间（有效期至合同期止）。

（六）负责协调乙方在涉及管理上的各种关系，处理非乙方管理原因而产生的各种纠纷和协调工作。

（七）按合同规定支付乙方本合同所指物业的物业管理费。

（八）维护乙方权利和地位，保障乙方正常开展工作，无正当理由不得向第三方提供管理资料。

（九）按合同规定负责应由甲方承担的费用支出，确保管理保障的效率。

（十）甲方有权对乙方的服务工作进行满意度调查，若服务对象满意度连续三次未达到90%的，甲方有权终止合同。

（十一）乙方管理不善、严重违约，造成重大经济损失或重大责任事故的，甲方有权终止本合同，并追究乙方的责任。

第七条 乙方权利义务

（一）依照有关规定和本合同约定，制定物业服务制度，对物业及其环境、秩序进行管理。在服务中有义务向甲方报告房屋、设施设备需保养的事项。

（二）依照本合同约定向甲方收取物业服务费。

（三）建立物业项目的管理档案。

（四）按《市老干部活动中心物业管理服务考核标准》进行养护、服务与管理。

（五）不得将物业项目整体转让或部分给其他物业服务企业管理。

（六）负责编制物业的服务年度计划（含维修养护计划），经双方议定后，由乙方组织实施。

（七）本合同终止时乙方必须向甲方移交全部借用的物品、管理用房及物业管理的全部档案资料。

（八）协助公安部门维护本物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。

（九）因乙方管理不当导致甲方或其他第三方的人身、财产安全受到损害、设施设备损坏、工作受阻、环境污染或遭破坏等情况发生，情节较轻的，乙方承担赔偿责任并落实整改到位，情节严重的，乙方应当依法承担相应的法律责任及经济赔偿。

（十）乙方管理人员进行如下物业管理活动时，对甲方造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：

1.为救助他人生命而造成的必要财产损失。

2.为避免甲方财产受损或可能受损而造成的必要财产损失。

3.为抓捕违法犯罪分子、制止不法侵害行为而造成的必要财产损失。

4.其他类似紧急避险情形的。

（十一）接受甲方的监督、检查、考评、考核和物业管理行政主管部门的监督指导。完成甲方临时交办的相关服务工作。

(十二)乙方必须按照招标文件要求配备物业服务人员，建立健全聘用人员审查档案。

（十三）乙方提供的服务质量必须与投标文件和服务承诺相一致。

第八条 考核标准

按照《市老干部活动中心物业管理服务考核标准》实施。

第九条 服务费用及支付

本合同总价 （￥ 元）以人民币付款。项目服务费用由业主于每季度末月20日前对乙方的物业管理服务进行评估考核后支付，每季度 （￥ 元）以银行转账的方式支付服务费。如乙方未按甲方要求维护维修的，甲方在当季物业费中按市场价扣除维护维修相关费用；如乙方考核不达标的，甲方按规定在当季物业费中扣除相关费用。乙方未按约定提交发票的，甲方有权顺延付款时间而不视为违约。

乙方开具相关票据给甲方，甲方采用转账方式支付至乙方指定账号： ，户名： ，开户行： 。

第十条	违约责任

（一）甲方违反合同第四条的约定，导致使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方解决，甲方在30个工作日内逾期未解决的，乙方有权终止合同。

（二）甲方违反本合同第七条约定（遇不可抗力或不可预见的客观原因除外），未按时按标准支付甲方应承担费用的，乙方有权要求甲方支付，从逾期之日起，按每天应交未交物业服务费的0.01%向乙方支付违约金，逾期付款超过三个月的，乙方有权停止服务，由此造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿，包括但不限于直接经济损失、预期利益损失、乙方为维权而支出的律师费、诉讼费、调查取证费、保全费、鉴定费等各项费用。

（三）乙方违反本合同第五、六条的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方在3日内整改，逾期未整改或者整改后仍未达到要求的，甲方有权终止合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿，包括但不限于直接经济损失、预期利益损失、甲方为维权而支出的律师费、诉讼费、调查取证费、保全费、鉴定费等各项费用。

（四）甲方有权不定期按双方签订条款对乙方进行检查考核，乙方经验收不达标的，甲方有权按规定对乙方进行扣服务费1000元－5000元，并可要求乙方在规定的时间内完成整改。

（五）甲、乙任何一方无正当理由提前终止合同的，除应向对方一次性支付半个月物业管理费的违约金外，还应视给对方造成的实际损失承担相应的赔偿责任。

第十一条 质量纠纷的约定

因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以有资质的鉴定部门的鉴定为准。

第十二条 不可抗力的约定

本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第十三条 争议处理

本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，可向防城港市港口区人民法院提起诉讼。

第十四条 合同附件

（一）双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充合同，补充合同与本合同具有同等效力。

（二）本合同附件及物业管理方案均为合同有效组成部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

（三）本合同及其附件和补充合同中未规定的事宜，均遵照国家和本市有关法律、法规和规章执行。

第十五条 其他约定事项

（一）本合同一式肆份，甲乙双方各执壹份，防城港政府集中采购中心存壹份，并报防城港市政府采购监督管理部门备案壹份。具有同等法律效力。

（二）每年年终物业平均考核评分低于90分，扣减物业服务费5000元。每年平均考核评分高于95分以上，本合同期满后若甲方继续实行本物业的招标，在同等条件下可以作为优先选聘的参考条件。

第十六条 合同责任及生效

（一）乙方提供服务的受益人为本物业的甲方及使用人，本物业的甲方及使用人应对履行本合同承担相应的责任。

（二）本合同自甲乙双方法定代表人或授权代表签字并盖章之日起生效。

（三）合同期满本合同自然终止。

第十七条 送达条款

本合同内的所载明的地址、联系人及电子通信终端均为双方工作联系往来文书、争议解决时人民法院或仲裁机构的法律文书送达地址，双方工作联系往来文书、法律文书向任何一方当事人于本合同中约定的送达地址或工商登记公示地址、电子通信终端、联系人送达的，书面文件发出之日起第三日视为有效送达，电子文件、传真发出即视为有效送达。

合同双方同意电子送达。若任何一方变更本合同中约定联系方式的，应在变更之日起三个工作日内通知对方，对方当事人在收到变更通知前的送达仍为有效送达。

本合同送达条款与争议解决条款均为独立条款，不受合同整体或其他条款的效力影响。

附件：市老干部活动中心物业服务考核标准

附件

市老干部活动中心物业管理服务考核标准

内容	考核标准	评分方法	扣分原因	得分
基本

要求	（一）物业服务单位和人员要求6分

1.应具有独立的法人资格，具备专业物业管理服务能力。1分

2.应根据物业服务合同约定和服务项目、面积、复杂情况等配备相应数量服务人员和设施设备。1分

3.应建立健全规章制度，包括物业服务方案、岗位职责、工作流程及服务规范、内部管理制度等，并应有具体落实措施及考核办法。1分

4.管理人员应具备物业服务知识，服务人员应持有健康证（每年检查2次）。专业技术人员应取得职业技能资格证书，技术主管应取得相应专业技术证书，从事特种设备作业人员应取得特种作业资格。1分

5.掌握物业服务基本法律法规，熟悉办公楼基本情况。上岗前应进行专业技能培训和保密教育，合格后上岗。每年至少参加2次业务知识培训。1分

6.统一着装，佩戴工作牌，遵守工作纪律，仪容仪表整洁大方，精神风貌良好，服务主动热情。1分	一项不合格扣1分。
（二）档案管理2分

1.建立档案管理制度，进行电子备份，对服务记录应分类归档保存，方便查阅。档案记录应及时准确、清晰完整，并有责任人和审核人签字。1分

2.档案应设置查阅权限，未经许可，不应将资料内容转作其他用途。1分	一项不合格扣1分。
（三）标识管理2分

1.应在各楼层明显位置张贴平面疏散示意图、引路标志、紧急出口及控烟标志。应在主要道路和停车场设置行车指示标志。0.5分

2.标识应风格统一，文字规范，并设置在明显位置。0.5分

3.应定期对标识进行检查，发现损坏或丢失时，应及时修缮或重新安装。0.5分

4.应设置24小时服务热线，受理及时到位，记录归档保存。0.5分	一项不合格扣0.5分。
（四）场地管理2分

1.宣传、教育和监督使用者和来访者遵守各项管理制度，禁止在场馆外墙面以及中心用地红线范围内乱竖招牌、乱挂条幅、乱拉管线，以免破坏场馆的整体效果及环境。1分

2.禁止在公共通道或楼梯间等处放置任何影响公共安全或妨碍他人的物件，公共区域的墙面不得随便张贴、乱钉乱挂标牌，以免影响场馆内整洁。1分	一项不合扣1分。
服务

要求

保洁

服务

室内

区域

清洁	（一）保洁基本要求3.5分

1.根据清洁区域的不同，对所使用的清洁工具，应标记不同标识或颜色加以区分。0.5分

2.清洁用品应符合产品标准，并分类保存。危险化学品的储存应符合相关规定。1分

3.开展高危清洁作业时，应采取安全防护措施。0.5分

4.定期对公共场所和周围环境进行预防性卫生消杀，适时投放消杀药物和设施。0.5分

5.应按相关规定采取综合措施消灭老鼠、蟑螂、白蚁，控制室内外苍蝇、蚊虫孳生。0.5分

6.定期开展主题宣传和知识培训活动，包括但不限于垃圾分类、控烟等方面。0.5分	一项不合格扣相应分
（二）服务功能性用房2.5分

1.脚踢线等处无积垢、灰尘、水迹和胶粘物等。内墙面、天花板、顶角、转角及墙踢脚等处无积尘、霉斑和蜘蛛网。0.5分

2.地面保持干燥洁净、无污垢、纸屑。0.5分

3.玻璃门、玻璃窗等表面应洁净、明亮、无水迹、手指印和张帖物。窗台及上下四周接缝处等应光洁、无灰尘。0.5分

4.门面、门框、门背等应无油迹和灰尘，金属门饰、门锁、门附件等应保持金属光亮，无锈斑、污迹。0.5分

5.办公室家具应保持表面无灰尘，辅助设施的物件表面无积尘和污迹。0.5分	一项不合格扣0.5分
（三）电梯管理1.5分

1.电梯召唤面板应光亮，无指印和污迹。0.5分

2.电梯轿厢门和内壁面应保持光亮洁净，无手印、污迹、胶黏物和乱张贴。0.5分

3.梯内地毯保持清洁，无污渍、纸屑、垃圾等，定期更换清洗。0.5分	一项不合格扣0.5分。
（四）走廊、过道、楼梯（消防梯）3分

1.过道无堆积。楼梯无痰迹、油污、纸屑、烟蒂和废弃物。1分

2.扶手栏杆应洁净、无污迹、锈斑及灰尘。0.5分

3.楼梯墙面无污迹、鞋印等。0.5分

4.通道设施、消防设施等无破损、无积灰、水印。0.5分

5.通风窗窗框、窗槽及窗沿无积灰、积水、杂物有悬挂蛛网等，玻璃定期清洁。0.5分	一项不合格扣0.5分。
（五）卫生间5分

1.镜面应明净，无水迹。0.5分

2.台盆和台面应无积垢、锈迹、皂迹和毛发。面池水龙头应无皂迹、锈迹和污垢。0.5分

3.便斗内应放置清洁球，无积垢、黄迹、无堵塞。0.5分

4.便池外部无积垢，内部无黄斑、霉斑，外部无污迹、无积灰。0.5分

5.废纸篓无拖挂、无满溢，废弃物袋装，及时倾倒，定期清洗消毒。0.5分

6.地面无积水印和脚印，地砖缝隙无霉斑、积垢。0.5分

7.隔板无积灰、无蛛网、无锈迹、无乱张贴刻画。0.5分

8.通风窗窗框、窗槽及窗沿无积灰、积水、杂物及悬挂蛛网等，玻璃定期清洗。0.5分

9.清洁工具摆放整齐，各类设施无积灰。0.5分

10.卫生间整体无异味、清洁明亮。0.5分	一项不合格扣0.5分。
（六）大厅4.5分

1.大厅地面，无垃圾、水迹及脚印，定期进行清洗。地面保持整洁。0.5分

2.挑空厅顶及吊顶无蛛网、无长期积灰。0.5分

3.大厅环境应整洁，大理石墙面、立柱应清洁光亮，无积灰。0.5分

4.大厅内各类摆设、装饰物无积灰，摆放整齐。0.5分

5.落地玻璃明亮，无手印，无水迹，定期清洗。0.5分

6.进门地毯定期清洗、更换、无破损。0.5分

7.绿植生长茂盛，绿叶无浮灰，花盆干净，无烟蒂、杂物、盆底无水迹。0.5分

8.垃圾桶（烟缸）清洁无污垢，无异味，无满溢拖挂，摆放合理整齐。0.5分

9.座椅应保持清洁，无水迹和污迹。0.5分	一项不合格扣0.5分。
（七）设备房2分

1.无卫生死角，无废弃物堆积，无蛛网，无积水。1分

2.管道漆面干净，无锈斑，无油渍，无积灰。1分	一项不合格扣1分。
保洁

服务

室外

区域

清洁	（一）外立面、广场、停车场2.5分

1.5米以下外立面无明显积灰、渗出物及污迹，及时建议甲方进行外墙清洗（通常二年一次，重要活动前视情进行）。0.5分

2.地面应保持干净、平整，路面标识清晰。无大面积积水，无大面积落叶，无青苔、杂草、油污。明沟下水道畅，无垃圾，落叶、淤泥等堆积，定期清理。0.5分

3.道路指示牌、照明、垃圾桶、果壳箱等无积灰、无污垢。0.5分

4.绿化带内无烟蒂、杂物、无白色垃圾。0.5分

5.各类设施无破损，无蛛网悬挂，无严重积灰。0.5分	一项不合格扣0.5分。
（二）天台/屋顶/台阶2分

1.无垃圾，无淤泥，无杂草，无杂物堆积。明沟通畅，无垃圾、落叶、淤泥等堆积物。0.5分

2.设施设备整齐，无大面积积灰，无私自拉线、拖挂、晾晒。0.5分

3.定期冲洗台阶。0.5分

4.定期清洁屋顶，下水通畅，无垃圾、落叶、淤泥等堆积。0.5分	一项不合格扣0.5分。
（三）园林绿地1.5分

1.无大面积落叶堆积，无枯枝修剪树枝堆积，无杂物堆积。0.5分

2.目测无垃圾、飘落物等。0.5分

3.栏杆等无灰尘，无污垢。0.5分	一项不合格扣0.5分。
（四）垃圾2分

1.封闭式，垃圾应分类。0.5分

2.应制定垃圾定时定点投放制度，明确管理责任人。0.5分

3.垃圾日产日清，无拖挂，不满溢。清运时应分类收集和运输，并做好防护，避免二次污染。0.5分

4.垃圾装袋，不散放，垃圾桶等每日清洗、消毒，定期灭四害。0.5分	一项不合格扣0.5分。
安全

服务	（一）公共秩序维护10分

1.应建立出入登记制度，做好人员和车辆出入登记和管理，发生问题或发现可疑危险品时，应及时处理。1分

2.引导车辆按规定路线行驶、指定停放区域，门岗道闸和监控系统正常，非机动车定点有序停放。1分

3.监控室实行24小时值班、24小时监控，确保无漏岗、脱岗等失职现象；发现故障和其他情况应及时向主管单位和公安部门报告，每日及时填写值班情况记录。有完善的值班制度和交接班制度。3分

4.物业管理区域内实行巡视，负责各楼层开门、锁门和门窗、水电器关闭检查，并制定巡视的时间、路线、内容等。巡视时应着装规范整齐，巡视过程中发现问题应及时妥善处理，做好安全巡视记录。白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻，及时发现和处理不安全隐患；为老干部和员工提供紧急救助及安全支援；在遇到突发事件时，及时报告主管单位及公安部门，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据，在紧急情况下组织人员疏散；安全巡逻有记录有检查。3分

5.视频图像监控资料的保存期限应符合相关规定，至少保留30天，重点目标管理单位不少于90天。1分

6.视频图像监控资料需严格保密，未经甲方书面批准任何个人和单位不得查阅或、复制、销毁。1分	一项不合格扣相应分。
（二）消防安全管理6分

1.消防设施和器材配备、维护管理应符合要求。2分

2.易燃易爆品设专区专人管理，并应符合消防相关要求。0.5分

3.每月至少开展一次消防检查，检查内容包括消防设施和器材、疏散通道、安全出口及消防车道畅通情况，并做好记录。1分

4.对消防安全进行巡查，出现问题应及时整改并上报。0.5分

5.每年至少各组织1次消防安全培训和生产安全培训，每半年至少组织1次消防演练。2分	一项不合格扣相应分。
（三）突发事件处理10分

1.建立突发事件应急预案体系，包括但不限于电梯困人、紧急会议、火警火灾、突发停电、意外伤害、群体性上访、台风、暴雨及雷电等应急预案。4分

2.突发事件发生时应立即启动应急预案，迅速展开指挥协调、信息报告、紧急处置、秩序维护、抢险救援、后勤保障等工作，并在第一时间向甲方汇报处理结果。3分

3.突发事件发生后编制突发事件处理报告，完善应急预案，并向甲方汇报。2分

4.每年至少组织1次突发事件应急演习。1分	一项不合格扣相应分。
绿化

管理	室内绿化1分

1.根据季节和气候状况，进行浇灌、施肥、修剪和松土等养护。0.25分

2.植株长势良好，无残枝、黄叶，花朵饱满、无萎蔫，托盘内无积水。0.25分

3.应定期施肥浇水，出现病虫害问题应及时进行治理养护。0.25分

4.绿化养护时产生的垃圾应随产随清，室内绿化养护期内应lOO％存活。0.25分	一项不合格扣0.25分。
设施

设备

维护	（一）基本要求10分

1.设施设备环境和场所应具备防雷电、防火灾、防日晒、防高温、防潮湿、防腐蚀、防噪音等功能，保证设施设备安全、稳定运行。1分

2.应在显著位置张贴各类设施设备管理制度、紧急联系方式、设备标识、安全防护和警示标识等。1分

3.建立现场管理、设施设备台账，根据设施设备运行情况，制定月、季、年度维护保养计划，确保水、电、电梯、空调、消防、监控、水泵、电视、电话、网络系统等所有系统的设备、设施的正常安全运行。1分

4.应对重点设施设备进行巡检，设置巡检周期、路线、内容和要求，如实记录运行参数和状况，做好检测检查、日常维护维修以及运行数据动态记录等管理工作。1分

5.设施设备损坏应及时安排维修，并做好检查维修记录。维修时应放置警示标志，维修完毕后进行调试，及时清理现场。特种设备由物业公司联系具有资质的专业性机构维修养护，物业公司做好日常管理。2分

6.制订定期与不定期的设施设备维保计划，加强日常维护保养工作。1分

7.做好相关设备、设施检修、维保计划的编报以及代表主管单位与有关单位联系年检、专业维修等工作。1分

8.在指定的时限内完成相关项目维护维修管理（详见市老干部活动中心公共维修项目一览表），不按规定时限维护维修设备设施的，由业主在当季物业费中按市场价扣除维护维修相关费用。2分	一项不合格扣相应分。
（二）能源管理1分

1.应根据气候变化、工作性质和基地的需求，调整设施设备的启停时间、运行参数，制定合理的节能运行计划。0.5分

2.应对重点用能设备的能源消耗及利用效率进行监控，定期进行能源统计和分析，采取措施进行改善。0.5分	一项不合格扣0.5分。
（三）房屋维护5.5分

1.定期巡视梁、板、柱等结构构件，发现外观有变形、开裂等现象，应采取必要防护措施。1分

2.建筑物及其附属件质量要求包括但不限于：

——房屋地面、墙、台面、吊顶、门窗、楼梯、通风道、卫生洁具、大厅大面积玻璃顶、外墙幕墙等完好，无霉变破损；

——各类管道通畅无锈蚀、无滴漏，室内外标识标牌、室外栏杆、扶手及钢架完好无锈蚀；

——室外铺装及道路平整无坑洼、无破损；

——玻璃无破裂，五金配件完好，门窗开闭灵活、密封性好、无异常声响；

——粉刷无剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖、地板平整不起壳、无遗缺，吊顶无污(水)渍、开缝和破损；

——屋面排水沟、室内室外排水管保障畅通。总共3分

3.维修任务应在规定时间内完成。1分

4.应由具有资质的检测机构按要求对避雷系统进行全面检测，并出具检测报告。0.5分	一项不合格扣相应分。
（四）供配电系统3分

1.每周需对发电机房进行维护保养1次，确保配电系统运行稳定、安全，系统故障停电次数不超过一次/套，配电系统故障必须在8小时内解决，确保动力系统故障断电次数每月不超过1次。0.5分

2.高(低)压变(配)电柜操作应运行正常，各类表计显示正常，功率因数自动补偿电容器(组)、有源滤波系统等运行正常，自动切换准确可靠。0.5分

3.各类照明灯具、泛光照明系统、应急供电系统、供用电设备设施(包括配电箱柜、桥架、井道、分电箱、开关、插座等)应运行正常。0.5分

4.建立配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度。0.5分

5.对供电范围内的电气设备定期巡视，对低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等进行重点监测，至少每半天巡视一次各机房配电设备运行情况，定期进行检查、维护和清洁，并做好记录。0.5分

6.出现故障时，应第一时间进行指挥调度，维修人员应及时到场，判断故障原因，并进行维修。0.5分	一项不合格扣相应分。
（五）弱电系统3分

1.定期巡查机房现场环境、监控、门禁、会议系统设备，确保传输性能符合技术指标要求并做好记录。2分

2.定期擦拭设备机柜、控制箱、单体设备外表吸附的灰尘和絮状物。0.5分

3.暴雨、冰雹等恶劣天气前后，应检查设备线路，排除故障隐患。0.5分	一项不合格扣相应分。
（六）电梯升降系统3.5分

1.电梯应经有资质检测机构检验合格，在《安全使用许可证》有效期内安全运行。0.5分

2.应在电梯轿厢内显著位置标明电梯使用标志、安全注意事项、应急救援电话、电梯使用管理和维护保养单位等相关信息。0.5分

3.应装设易于识别和触及的紧急报警装置和自动再充电的紧急照明电源。紧急报警装置和紧急照明电源应符合要求。0.5分

4.电梯设备机房、井道、底坑无渗水和漏水现象。轿厢内保持清洁，操作按钮及指示灯正常，楼层显示清晰，通风和照明应符合要求。0.5分

5.电梯应由具有专业资质的维修保养单位至少每一个月进行一次清洁、润滑、调整和检查。建立每台电梯的台账，日常维护和应急维修应及时记录。电梯维修应符合要求。0.5分

6.应配置持有特种设备作业人员证的电梯安全管理人员，对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理。0.5分

7.电梯发生困人、停梯等重大事件时，应第一时间启动应急预案开展救援，并在现场进行指挥调度，对设备及时进行抢修处理。0.5分	一项不合格扣0.5分。
（七）空调系统3分

1.保证空调系统安全运行和正常使用，无超标噪音和严重滴漏水现象。1分

2.分体式空调应定期巡查挂机和室外支架是否稳固。1分

3.空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并记录存档，零修合格率100％。1分	一项不合格扣0.5分。
（八）给排水系统2分

1.每周检查污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，确保风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正常，无“跑”、“冒”、“滴”、“漏”现象。0.5分

2.每季对给排水总管进行检查，每半年对水泵、管道进行养护。每半年对给排水系统进行维护、润滑，保持管道畅通。1分

3.水压及流量应满足使用要求。0.5分	一项不合格扣相应分。
考核要求

1.甲方采取日常监督考核、评价小组考核等方式对物业公司的运行情况进行考核管理。

2.每季度至少开展1次监督考核，执行“日巡查、周检查、季考核”的考核机制。日常巡查发现的问题，甲方发现要求3日内整改通知书并全程跟踪整改进度。整改通知书参见附件，年内发放整改通知书10次以上的，一次扣完5分，计算在第四季度总分。

3.每季度开展1次考核，考核小组成员由甲方召集。

4.出现以下安全管理责任事故的情形，物业公司应立即整改，并按合同约定接受处罚：

（1）工作时间，因管理或操作人员失误等原因导致不能正常供电，致使办公连续中断l小时以上的情形；

（2）发生火灾事故，经消防部门认定负重大责任的情形；

（3）组织高空作业或装修施工，发生人员伤亡事故（直接责任不在物业公司除外）的情形；

（4）因工作人员操作失误或管理疏漏，造成空调、消防设施设备、供水等重大设备严重故障，致使正常办公受到严重影响的情形；

（5）其它被认定的严重责任事故。

检查组成员：

受检单位负责人：

年 月 日